Loi Scrivener
La loi Scrivener règlemente l’offre préalable et ses modalités d'émission. Elle définit également les conditions dans lesquelles cette offre devient le contrat de prêt immobilier et instaure le délai de réflexion. Enfin elle impose la possibilité d'un remboursement par anticipation.
1. L’offre préalable
L’offre préalable doit être adressée gratuitement par courrier à l'emprunteur en deux exemplaires ainsi qu'aux éventuelles cautions (personnes physiques), à raison d’un exemplaire par caution.
Cette offre doit contenir une série de mentions obligatoires :
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l'identité des parties (prêteur, emprunteur et éventuellement cautions) ;
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la nature du prêt (prêt épargne-logement, prêt conventionné, prêt classique, etc.) et son objet (résidence principale, secondaire, achat d'un terrain pour construire,etc.)
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le montant du crédit offert ;
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la date de mise à disposition des fonds ;
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l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts
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dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d'indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ ;
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le coût total du crédit ;
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le taux effectif global (T.E.G.) (pour un prêt à taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu'il n'est pas possible de prédire l’évolution des taux) ;
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les assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité et éventuellement assurance perte d'emploi) ;
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les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions etc…) ;
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les conditions en cas de transfert du prêt ;
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le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de d'annulation du prêt.
En plus du tableau d'amortissement du prêt, l'établissement financier doit joindre à l'offre de crédit la notice d'information du contrat d'assurance indiquant les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l'assurance. En effet, toute modification ultérieure de la police d'assurance serait inopposable à l'assuré car non conforme à la police d'origine qu'il a acceptée au départ.
2. Délai de réflexion et Acceptation de l'offre préalable
L'emprunteur et les cautions éventuelles ne peuvent accepter l'offre préalable que 10 jours au moins après réception de celle-ci, jour de réception non compris, soit pas avant le 11ème jour.
Le prêteur doit maintenir son offre aux mêmes conditions pendant au moins 30 jours.
L'emprunteur dispose donc d'un délai minimal de 20 jours pour accepter l'offre, ce qui doit lui permettre de pouvoir comparer les offres de crédit de plusieurs établissements de crédit.
L'offre préalable est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l'emprunteur.
Les cautions éventuelles de l'emprunteur doivent faire précéder leur engagement de mentions manuscrites légales spécifiques, différentes selon qu'elles interviennent pour un montant limité ou comme caution solidaire.
L'emprunteur et les cautions éventuelles doivent retourner l'offre de crédit avec mention de l'acceptation par courrier, le cachet de la poste faisant foi.
Jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.
3. Conclusion du contrat de prêt
L'offre de crédit est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de crédit principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation. Si la vente du bien immobilier ne peut pas se faire pour des raisons indépendantes de la volonté de l’emprunteur dans un délai de 4 mois, l’emprunteur est dégagé du contrat de crédit qu’il a accepté.
4. Remboursement par anticipation
Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.