Comment cela va-t-’il se passer ?
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Dans un cas, le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont engagés de manière ferme et définitive, alors que dans l’autre, la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur potentiel.
Le compromis de vente
Il est aussi appelé "contrat préparatoire à une vente définitive".
Dans le cas du compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la vente d’un bien immobilier et ne pourront renoncer à l’acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise.
Le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être retardés jusqu’à l’accomplissement d’une formalité : la rédaction d’un acte authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l’acheteur refuse de se présenter chez le notaire au jour dit, l’autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente. Ainsi, on force le contractant récalcitrant à exécuter son engagement, ce qui permet d’opérer le transfert de la propriété du bien.
Les clauses "suspensives" suspendent l’exécution du contrat jusqu’à ce que les événements prévus se réalisent. Dans les faits, la transaction ne se réalise pas en raison d’un événement indépendant de la volonté des deux parties.
La seule clause suspensive obligatoire concerne l’obtention d’un prêt. Si l’achat est financé par l’emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s’il n’obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l’établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D’où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature du compromis de vente.
La promesse de vente
La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire donne une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.
En signant cet acte, l’acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu’à cette date-limite, il a le droit d’acheter ou non le bien en levant l’option. En contrepartie de cette option, il verse également à l’acheteur une "indemnité d’immobilisation".
Les conseils d’un professionnel
S’il vous est le plus souvent proposé de le signer directement avec le vendeur, vous avez sûrement intérêt à vous faire conseiller pour la rédaction par un professionnel, un agent immobilier ou un notaire. Ce dernier pouvant même donner à cet acte un caractère authentique.
Le compromis de vente est plus fiable que la promesse de vente. En effet, lorsque la promesse n’est pas tenue par le vendeur, l’acquéreur ne peut pas demander l’exécution forcée de la vente. C’est l’une des raisons pour lesquelles la pratique du compromis, assorti d’une clause suspensive, tend à se généraliser en France.