Crédit immobilier

Loi LMP et LMNP : les critères et conditions

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Les statuts de Loueur Meublé Professionnel et de Loueur Meublé Non Professionnel permettent d’acquérir des biens immobiliers par des réductions d’impôt sous condition de les louer meublés.

1. Statut LMP ou LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel il faut respecter la double condition :

  • être inscrits en cette qualité au registre du commerce et des sociétés.
  • réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou retirer de l’activité de loueur 50 % au moins de ses revenus.

A défaut le statut qui s’applique est celui de loueur non professionnel.

2. Les avantages fiscaux

2.1. Régime d’imposition des revenus locatifs

Revenus locatifs de tout ou partie de l’habitation principale

Les personnes qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d’impôts pour la totalité des revenus provenant de la location à condition que :

les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables, soit pour 2006 159 euros par mètre carré de surface habitable hors charges en Ile de France et 115 euros dans les autres régions ;
le loyer ne dépasse pas 760 euros taxe comprises par an pour des locaux mis à disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (exemple : chambre d’hôte).
 
Revenus d’un logement meublé autre que l’habitation principale

La location en meublé exercée à titre habituel est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale. Ainsi, les revenus provenant de cette activité sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers. Le loueur peut donc choisir le régime le plus intéressant, en fonction de la structure juridique retenue, entre l’impôt sur le revenu ou l’un des trois régimes d’impôt sur les sociétés : réel normal, réel simplifié ou micro-entreprise.

 

2.2. Traitement des déficits d’exploitation

 

LMP

Les déficits d’exploitation éventuels sont imputables sur le revenu global. Contribuent à créer le déficit :

  • les frais d’acquisition des biens loués (honoraires, droits d’enregistrement, commissions, etc.) ;
  • les intérêts d’emprunts liés à ces acquisitions ;
  • l’amortissement des locaux, du mobilier et des travaux d’amélioration (ils ne peuvent toutefois pas dépasser le montant des loyers diminué des charges relatives au bien loué telles que l’entretien, les réparations, les frais d’assurance, etc.) ;
  • les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc.) et d’assurance ;
  • l’impôt foncier ou la taxe professionnelle ;
  • des dépenses d’entretien et de réparation et la quote-part propriétaire des charge de copropriété.

Attention, le régime d’imposition des micro-entreprises ne permet pas de constater un déficit.

 

LMNP

Les déficits d’exploitation éventuels ne sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie BIC réalisées au cours de la même année et des cinq années suivantes.

 

2.3. Traitement des plus-values

 

LMP

Les plus values sont soumises au régime professionnel, à savoir, si les recettes de la location n’excèdent pas 250 000 euros par an et que l’activité est exercée depuis moins de 5 ans, exonération pure et simple.

LMNP

Les plus values sont soumises au régime des plus values privées.

 

2.4. ISF

 

LMP

Les locaux loués meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’ISF si la double condition suivante est respectée :

réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
retirer de l’activité de loueur 50 % au moins de ses revenus.

LMNP

Les biens loués entrent dans l’assiette de calcul de l’ISF.

3. Les conditions de location

La location meublée est celle dont la présence de meuble et d’objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués. On notera l’importance accordée par les juges à l’inventaire du mobilier mis à la disposition du locataire.